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长租公寓运营中“租金贷”问题研究

作者:完美论文网  来源:www.wmlunwen.com  发布时间:2020/10/19 10:24:35  

摘要:改革开放以来,我国住房市场,特别是新建商品住房市场得到长足的发展,然而住房价格也随之快速上涨,住房问题成为经济社会发展的热点问题。近年来,中央政府提出发展住房租赁市场,通过租购并举解决住房问题。住房租赁市场得到快速发展,其中长租公寓作为住房租赁市场的重要组成部分,在一、二线城市快速发展。然而,2018年8月,位于杭州市的长租公寓公司——鼎家科技因资金链断裂,无法支付业主租金而宣布破产,引发社会各界的关注,长租公寓“租金贷”浮出水面。基于此,针对长租公寓“租金贷”进行研究,不仅有助于规范住房租赁市场发展,具有较强的现实意义,而且可以为建立健全我国房地产市场健康平稳发展长效机制提供有效政策建议。

关键词:租金贷; 长租公寓; 运营风险;

一、长租公寓“租金贷”产生的原因及参与主体关系

(一)长租公寓“租金贷”产生的原因

长租公寓“租金贷”又被称为“信用租房”,是一种租户向第三方金融平台或者P2P网络金融借贷平台申请贷款的方式,申请之后这些平台会将一年的租金一次性付给长租公寓运营商,但长租公寓运营商并未将全部资金交付房东,而是自行占用资金。“租金贷”通过将简单的长期租金和消费者信贷相结合,根据长期住房的经营者、房东和承租人之间的原始法律关系,引入了第三方金融机构,并在主要机构之间形成了更为复杂的四维组织体系。受我国互联网金融以及新型住房租赁的快速发展的影响,长租公寓运营的一个基本理念即利用资金优势来扩大市场占有率,实现行业垄断。之后,再通过提高房价来获得更大的利益。但是,房屋租赁市场与其他市场不同,在房屋租赁中,各个公司的市场占有率并不高,想要达到行业垄断,就需要不断增加资金投入,然而传统的租赁市场核心的现金流来源于由租户分期支付的租金,由于租金收入不能满足长租公寓运营商对扩张的资金需求,因此引入租金贷。

在合法合规的情况下发展“租金贷”业务,对促进公寓可持续健康发展,扩大消费金融市场具有积极意义。一方面,接受全租公寓出租服务的租户通常是经济活动较少的年轻人群体,传统的付款模式需要租赁者一次性支付三至四个月的租金,对租赁者而言,产生了一定的经济压力。“租金贷”可以改变支付租金抵押的程序,以减轻这种财务负担。同时,“租金贷”还可以帮助服务提供商提前获得租金收入以缓解财务压力;另一方面,为了发展一个健康积极的消费市场,在合法合规的基础上,鼓励发展贷款业务。此外,促进消费金融市场发展的重要因素是服务体系的完善,以使消费金融多样化。从本质上讲,“租金贷”是金融机构如何积极拓展消费者金融服务市场,并使用长期租赁租用的公寓作为获得消费者贷款的一种示例。利用贷款来出租房屋,不仅可以帮助房客和服务提供者减轻财务压力,增加房客获得公寓出租服务的机会,而且还可以使金融机构为机构的活动提供新的动力,以扩大其活动范围,从而为市场的长期发展做出贡献。

(二)长租公寓“租金贷”参与主体关系

在一般的长租公寓租赁中,通常长租公寓以“运营商”的名义与房东签署管理合同,为了获得有关这种住房来源的信息,向前所有者提供了房屋管理服务。然后,与租户代表他本人或代表他的前所有者签订租赁协议,该协议仅涉及居间关系和租赁关系。但是,租金贷引入之后,除了其他租赁合同的传统租赁关系外,承租人还从第三方金融机构借钱并向服务提供商一次性支付贷款,并与第三方金融机构签订了贷款协议,根据该协议,如果承租人不能及时偿还贷款给第三方的金融机构,承租人应负责违约带来的后果。同时,当服务提供商收取租金时,大多数服务提供商会从租金收入的余额中每月或每季度向原始房主支付租金,以扩大活动范围。如果运营商与原始客户之间达成的协议被视为租赁,则由真正租户达成并被称为租赁的协议实质上是转租,第三金融机构提供的贷款应被视为免费提供服务且不受任何限制的服务租金收入。但是,如果服务提供者与出租人之间的合同被视为监护协议,则他必须严格遵守中介人的规定,并根据出租人的要求和利益行使其权利和义务。在这种情况下,应将租户视为与原始所有者的财产租赁直接相关,服务提供者有权利和义务收取租金并仅代表其支付,并且服务提供者收到的租金收入原则上应属于承担义务的房东,应及时将租金收入转移给承租人或代表承租人存储,不应自费代扣租金收入。

在实际的运行过程中,租金贷的四维关系如图1所示,“租金贷”一般包括以下几个方面:一是长期租赁公寓的经营者,由其指定的代理人,与财产所有人签订合同,以中介人的身份进行财产管理;二是承租人签订《租赁协议》并支付押金和租金,同时,他与金融机构签订了“租赁协议”,从而签署了相应的贷款协议;三是出借人将按照合同向长期住房经营者提供租赁合同,经营者和承租人将分期向业主支付租金和服务费,并根据合同将贷款偿还给第三方金融机构。

图1 租金贷参与主体关系图

二、我国长租公寓“租金贷”存在的问题

(一)运营风险较高,形成资金沉淀,造成期限错配

与传统公寓经营者相比,“租金贷”公司形成了资金池,通过期限错配进一步增加了长期租赁公寓的经营风险。首先,传统租赁协议主要涉及承租人与出租人之间具有明确权利义务的法律关系,“租金贷”业务在租赁关系中起着“楔子”的作用,并在承租人、出租人、长期住房经营者与第三方提供者的金融机构之间形成了多方面的(租赁)法律关系。随着外部金融机构的加入,经营者异化了租户与承租人之间的租赁关系,使租客和金融公司产生了一种信贷关系,而租客则“被贷款”了。其次,第三方金融机构为租客一次性缴付一年甚至是两年的房屋租金。运营商自身剥离了这种风险,但把风险分散到租客和出租人身上,造成了运营商、租客和原房东三者风险关系上的不平等。一旦长租公寓运营商资金链断裂,原房东收不到租金不得不驱赶租户,租户将无房居住却又不得不继续偿还贷款,引发一系列的社会风险。

(二)信用风险突出,管理能力薄弱,资金违规挪用

“租金贷”的风险不仅表现在过程的复杂性上,导致长期租赁经营者、出租人、承租人和第三方金融机构之间任意分配风险,而且成为非法挪用资金的重灾区,资金管理能力薄弱,一些公司单方面追求规模扩张,无视资金枯竭,导致业绩和风险承受能力逐渐下降。另外,非法挪用资金的现象很严重,缺乏对资金的有效监控,一些公司会提前“扣押”资金用于投资,或者私下将其挪作他用。但是,如果投资出现问题,不仅会对自己的业务产生负面影响,还将直接影响房主、出租人、信贷机构和投资者。政府对于运营商具体运营资质方面的审核机制还不健全,存在很大的管理漏洞。

(三)法律风险严重,信息披露缺失,维权追债困难

租赁协议的默认利率较高,在向承租人发放“租金贷”的过程中,由于缺乏预审计资金和第三方金融机构的条件,借贷公司无法准确评估承租人的可偿还性和信用状况,无法采取适当的预防和控制措施,导致租赁协议的高失败率,影响整个交易链条的稳定性。同时,“租金贷”业务中还普遍存在误导消费者的情况,一些长期出租公寓的经营者通过设计租赁条款,在承租人不知情或没有经营者风险警告的情况下,为承租人办理“租金贷”,甚至故意用“信用租房产品”一词掩盖“贷款条款”,这些条款具有蛊惑性和欺骗性,并很容易导致承租人负担过重,甚至影响承租人的个人征信。因此,如果经营者长期出租房屋有困难,保护他们的权益是极其困难的,例如房东由于无法获得当前租金收益而被迫接管房屋,但是由于平台的破产,房客无法行使合法权利,只能选择自己承受损失。

(四)社会风险凸显,扰乱市场秩序,租户健康受到威胁

运营商采取“租金贷”的最终目的是获取足够多的资金收购更多的房源,以便扩大经营规模。但一味地追求资金的快速回笼,使与长租公寓有关的社会风险日益凸显。首先,运营商为了尽可能多地将房源出租,采取“高价租进来,低价租出去”等手段进行业务拓展。其次,运营商在缺乏第三方监管的情况下,在房屋装修时尽力压缩成本,装修材料不符合环保标准等,同时缺乏健康安全方面的评估机制,使租客的健康受到了极大的威胁。

三、破解我国长租公寓“租金贷”的政策建议

(一)创新金融产品,满足租户合理贷款要求

“租金贷”出现在我国,它反映了资本市场和租赁市场之间联系的加深,还表明了改善长期租赁住房服务的收益和减少投资收益的金融诉求。建议正规金融机构在提供住房租赁贷款时进行如租房贷款等金融创新;建立良好的金融生态环境,给长租公寓提供资金支持。同时,对经营租赁业务的长期租赁公寓经营者的资格要求、税收标准和风险控制进行明确监控。

(二)加大政府对长租公寓的扶持力度

政府也可以对长租公寓运营商采取税收减免等红利政策,提高长租公寓市场的长期投资回报率,进而吸引更多的社会资本对长租公寓进行投资。对于租客,政府可以提供货币补贴或者提高人均可支配收入,并切实解决租户的教育、福利、户口等问题,以此鼓励更多人租住长租公寓。

(三)增强市场信息的透明度,简化合同流程

在长租公寓市场中,运营商处于主导地位,信息的不对称使租户权益无法保证,政府应建立长租公寓信息网络,并进行风险预警和信息披露,使市场信息更加透明。同时建议监管部门或者行业协会出台“示范性”合同,简化合同流程,使市场信息透明化、信对称化,最多限度地降低道德风险和逆向选择发生的可能性。

(四)增强对长租公寓运营商的管理

加大运营商的监管力度,建立履约保证金制度,保障房客、房东的合法权益;另外,可以参考P2P监管中的“代管制度”,要求长期出租公寓的经营者提前将用于委托和管理资金的预付款转给商业银行托管;加强对长期出租住房经营者资金使用情况的监测,以确保资本账户清晰,资金专款专用;加强市场监督和宣传工作,发挥长租公寓资源优化配置的作用,使得租客与房源能够优化配置

(五)加大对租户、房东的权益保护

一旦长租公寓运营不善,在破产清算中,建议首先保护租客权益,其次要妥善保护房东的权益,解决房东与房客之间的纠纷。此外,还应进一步完善相应的规章制度,增强政府对该行业的引导,从而切实保障租户和房东的各项权益。

参考文献

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[5]张娟锋、林甦:长租公寓发展的政策环境、经营模式与发展趋势[J].中国房地产,2018(21).

[6]史亚娟:房租暴涨、长租公寓爆仓背后,金融杠杆风险正在袭来[J].中外管理,2018(10).

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