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论如何建立以目标成本为核心的房地产成本管理体系

作者:完美论文网  来源:www.wmlunwen.com  发布时间:2017/11/27 17:24:45  

摘    要:本文针对如何建立以目标成本为核心的房地产成本管理体系的研究, 将以湖南太一房地产开发公司为例, 从目标成本管理体系的优劣分析入手, 对建立以目标成本为核心的房地产成本管理体系的方法展开论述。最后, 本文以目标成本为核心, 提出了房地产成本管理操作的具体注意事项。希望本文的研究, 能为提升中小房地产开发企业成本管理水平提供参考性建议。

关键词:目标成本; 房地产; 成本管理; 管理体系;

近几年, 我国房地产行业发展迅速,在我国经济效益提升中占据着出不可忽视的地位。然而, 在求效率低成本的当下, 房地产行业也同样面临着严酷的竞争。在此环境中, 湖南太一房地产开发公司为了保持良好的发展, 必须开发更多项目分摊成本, 认清项目成本控制的核心,根据项目实际情况, 增加成本管理要求, 以此实现有效的成本控制。

1 目标成本管理体系优劣分析

1.1 目标成本管理的优势

目标成本管理, 就是以目标为核心, 对项目成本进行管理。在房地产行业中, 目标成本管理具有较强的导向性。目标成本管理中, 已经明确了成本控制的范围, 目标成本管理的目标比较容易实现[1]。另外, 目标成本管理能够第一时间抓住成本控制的重点, 进而有条例有规律的完成成本控制, 使房地产项目高效率低成本的完成, 避免不必要的资金浪费。

1.2 目标成本管理的不足

在房地产的项目成本管理中, 由于房地产项目的长期性和复杂性, 导致目标成本管理可能无法按照规定的目标和方向进行执行。若在实际的操作过程中, 项目的负责人及工作人员,过于依赖成本控制目标, 而缺乏对突发事件的应对措施, 将很有可能导致目标成本管理变成程序化实施。不仅会使最基本的成本控制目标完成不了, 还会由于目标实施与实际的脱节化, 导致难以弥补的错误[2]。因此, 在湖南太一房地产成本管理中, 为避免目标成本管理的不足, 必须针对该企业房地产项目的成本管理特点, 构建科学的管理体系, 并将其应用于具体项目中,并从以下几方面进行落实:一是深化企业内部成本思想, 动员企业所有人员参与到成本管理中;二是明确项目中成本管理具体职能和职责, 做到权责分明;三是锁定成本管理监督目标, 增强监督力度, 以此最大限度内发挥出目标成本管理的优势。

2 建立以目标成本为核心的房地产成本管理体系的方法

2.1 房地产成本管理基本原则

房地产成本管理的基本原则, 包括以下几点: (1) 动态管理原则。房地产项目在推进过程中, 会由于各种因素产生不同方向变化。因此, 在实际成本管理中, 必须根据实际情况做出判断和监督, 适当的调整管理方法, 进而有效的控制成本。(2) 目标导向原则。房地产项目成本控制的核心是目标, 导向性就是集中力量解决问题,并根据不同子项目采用相应策略, 以此提高效率。 (3) 全面掌控力原则。全面掌控力强调的是对成本的预算能力, 以及整个项目过程的成本控制能力。在项目进行中, 成本的控制需要细化到每个子项目中。比如, 房地产项目的立项、招标、规划、施工、验收等过程, 再到销售和服务过程, 整个项目管理都需要严格控制成本。 (4) 经济原则。对房地产项目而言,其最重要的部分就是成本控制。不仅要最大限度压缩投入, 还应当完成预算的目标[3]。经济原则要求对硬件成本和材料采购质量进行要个控制, 避免成本浪费的同时, 消除工程隐患, 提升资源的利用率。

2.2 房地产目标成本管理流程

湖南太一房地产开发公司目标成本管理流程如下: (1) 项目成本优化确定。首先,对市场的实际情况进行分析, 测算出项目成本, 这是最初的项目预算。在原则上,项目的总成本值不可超过最初预算值。 (2) 项目成本落实。在房地产项目核算过程中, 每个子项目成本, 对项目的消耗控制起到决定性作用。而且, 子项目应当落实到具体部门中, 通过细致的控制, 完成成本管理的终极目标。 (3) 项目成本控制。以最低的成本, 做性价比高的事, 这是成本管理的最终目标。在压低成本的同时, 还要注重进行考核[4]。考核内容包括实际成本与预算项目的质与量, 质量是成本管理的重要前提。(4) 项目成本考核。为了使成本控制指标具有权威性, 必须对项目的差值, 以及每个环节业绩的考评。考核后, 对于超出成本的部分必须做出相应的改进。

2.3 房地产项目目标成本管理控制重点

湖南太一房地产开发公司在实际的目标成本管理中, 其控制重点包括以下几部分:

(1) 合理安排工程周期。按照时间节点, 对分解的各个单项目标成本进行控制。从施工准备到竣工移交, 要始终根据建设周期、施工进度安排配套时间节点, 同时对项目开发过程中的资金收支情况做出预计。对设计阶段特别注意成本设计控制, 减少因设计原因造成的日后运营成本增加。

(2) 严格控制建安成本。在签订合同时, 公司应当聘请有经验的咨询公司,编织出严密的招标文件, 对可能发生的情况提前预计, 防止施工单位的无理由索赔。另外, 成立专门的内控成本管理部门, 在进行成本概算与成本预算的基础上, 尽量减少技术变更, 强化内部控制能力。签订技术核定单与工程签证单之后进行施工。其他职能部门要加强监控, 加强预算审查。工程造价若有增减, 需要进行及时审价, 以避免出现无法核实的情况发生。

(3) 严格控制材料与设备价格。材料设备在房地产项目中占有约70%的成本, 并且可以抵扣17%的增值税。公司在采用甲方供应方式的基础上, 还应当建立价格信息网络(采用明源大数据系统) , 掌握市场最新材料设备价格, 在保证材料质量的同时, 注重设备定位、各项材料与楼盘经济程度是否一致。对于大宗类材料设备, 可使公司监理工程参与到施工方订货环节中, 也可采用限价手段进行成本控制。

(4) 合理安排建设资金。为合理筹措资金, 公司应当拓展资金渠道, 根据投资期限与具体资金情况, 选择合适的融资方式。融资后要保证公司多个项目同时开发, 避免过多占用资金增加资金成本。

3 以目标成本为核心的房地产成本管理操作的注意事项

3.1 明确目标与岗位责任制度

明确目标与岗位责任制度, 是实现成本管理的基本要素。湖南太一房地产开发公司应当在项目拓展论证之前, 就对成本目标进行充分的分析, 消除无经济价值的作业, 最大限度降低项目成本。在明确目标成本后, 企业还应当通过责任制的确立,对目标成本控制过程进行层层分解。明确好房地产项目参与人员的成本管理职责, 并定期对不同阶段不同内容的子项目进行考核。根据考核标准, 评估考核结果, 评价出成本职责履行情况,以此调整下一阶段的成本管理目标[6]。

3.2 加强动态成本的整体控制

加强动态成本的整体控制, 就是将成本控制视为动态过程。湖南太一房地产开发公司应当根据其实际情况和变化规律, 保证房地产成本始终处于可控状态, 为目标成本管理决策提供可靠依据, 确保目标成本的有效落实[7]。尤其是在房地产项目开发遇到资金短缺问题时, 成本的动态控制, 可为该危机情况寻求所需要的融资渠道。

4 结语

控制房地产项目成本, 不仅要提前做好预算, 设定好目标, 还应当在全过程中进行严格把控。本文针对如何建立以目标成本为核心的房地产成本管理体系的研究, 是从目标成本管理体系的优劣分析入手, 对建立以目标成本为核心的房地产成本管理体系的方法展开了论述, 主要包括房地产成本管理基本原则、目标成本管理流程、房地产项目成本管理特点等重要内容。最后, 本文以目标成本为核心, 提出了房地产成本管理操作的几点注意事项。希望本文的研究, 能为提升湖南太一房地产开发公司的成本管理水平提供一份借鉴, 进而提升中小房地产行业的经济效益与社会效益。

参考文献

[1]胡吉亚.以供给侧结构性改革保障青年群体“住有所居”——以北京市保障性住房为例[J].中国青年社会科学,2017, 36 (02) :58~63.

[2]陈亚绸.论新经济形势下企业成本管理要点——以房地产企业为例[J].中国商论, 2017(12) :98~99.

[3]李莹, 周鲜华, 梁左惠子.资金集中管理视角下总部联动账户模式应用研究——以BW集团公司为例[J].财会通讯, 2017 (20) :53~55.

[4]刘昆鹏.目标成本法在风力发电企业管理中的应用模式及实施策略[J].科技创新与应用,2016 (11) :284.

[5]谢新格.房地产工程项目质量管理中存在问题及有效解决对策[J].江西建材, 2016(12) :285~289.

[6]曹小琳, 谌姗姗.基于全生命周期的房地产项目成本管理成熟度模型及综合评价研究[J].建设监理, 2015 (05) :16~19, 43.

[7]郑怡婷.知识共享视角下房地产开发企业成本管理系统构建探析[J].现代经济信息, 2017(03) :231.

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