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区域经济投资对城镇化推动作用探讨

作者:完美论文网  来源:www.wmlunwen.com  发布时间:2017/11/15 18:46:31  

摘    要:基于1991-2015年中国房地产投资和城镇化率数据, 建立回归模型, 研究我国城镇化率和房地产投资之间的动态变化关系。研究结果表明:1991-2015年之间, 城镇化率和房地产投资之间有着较为稳定的关系, 房地产投资对城镇化进程拉动作用明显。

关键词:城镇化率; 房地产投资; 计量方法;

一、引言

上世纪90年代以来, 中国在推动改革开放的进程中, 许多行业得到了飞速发展, 在促进中国国民经济发展的行业里, 比较有代表性的就是房地产行业, 相关数据显示房地产行业的发展对我国GDP的增产贡献率达到了8%, 由此可见, 房地产业在我国的国民经济中已经起到了非常重要的作用。在最近的几次经济危机中, 国家为了推动经济的稳增长,也都是从房地产行业入手, 增加房地产行业的投资, 借此来带动其他行业的投资,从而带动国内消费, 促进经济的持续稳定发展。2020年实现全面小康, 推动城镇化的发展, 成为全面建成小康社会的一个着力点。城镇化不仅仅是要提高城市人口占总人口的比重, 更要考虑城镇化过程中新增城镇人口的住房问题。中国有几亿的农村人口, 农村的消费潜力是巨大的, 新增城镇人口需要买房租房,房地产的发展成为城镇化发展的一个巨大的推动力。许多地方政府认为发展房地产业是促进城镇化的重要举措, 而房地产投资额的增减变化也更是被政府看做房地产业发展的一个重要指标, 因此, 把握房地产投资和城镇化两者之间的关系, 对房地产业的发展和城镇化的发展相协调至关重要。

二、文献综述

有部分学者指出, 房地产的开发投资和城镇化的发展从长期来看具有相互促进作用, 比如, 向为民和李娇(2007) 以及高晨红 (2013) 的研究。不过另有部分学者在研究房地产开发投资对城镇化的影响时, 考虑了房地产市场的失灵作用, 认为过度的房地产开发投资将会抑制城镇化的推进, 比如Swyngedouw etal (2002) 研究了欧盟12个国家19世纪80、90年代推出的13项大规模城镇发展计划, 指出政府通过房地产开发途径推进城市化进程, 更有可能导致房价上涨和低收入居民迁出城市的情况。Feagin和Parker (2002) 年利用美国数据,Sajor (2003) 利用菲律宾数据都得出类似的结论。而国内的一些研究也支持这一观点, 比如董黎明 (2001)、刘洪玉 (2003) , 王洋 (2013) , 范晓萍 (2013) 等等, 这些研究指出房地产开发投资与城镇化发展周期是不同的, 只有当两者达到同步均衡时才有明显地促进关系, 在各自周期的发展过程中,过度的房地产开发投资会对城镇化有抑制作用。综上所述, 房地产投资会对城镇化起到推动作用, 同时在推动城镇化的发展中要适度控制房地产过快投资, 抑制房价的快速上涨, 遵循城镇化发展规律。

三、数据与理论模型

(一) 变量选择和数据收取

根据以上分析, 本文选取了1991-2015年间全国房地产投资完成额Xt (亿元) 和城镇化率Yt (%) 这两个指标作为计量经济模型的解释变量和被解释变量。数据来源于中国宏观经济信息网。

表一1 9 9 1-2015年房地产投资额和城镇化率数据    下载原表

表一1 9 9 1-2015年房地产投资额和城镇化率数据

(二) 图像分析和建立模型

图一城镇化率和房地产投资额的散点图

图一城镇化率和房地产投资额的散点图   下载原图

运用Eviews得到的解释变量和被解释变量散点图可以看出, 城镇化率Y随着房地产投资额X的增加而不断地提高, 且房地产投资额的增长趋势越来越快, 城镇化率增长速度趋于放缓,两者之间的变化不是呈现线性关系的变化, 而是呈现出曲线变化, 所以理论方程模型不能设线性关系的模型, 因此综合考虑构造出半对数模型:

 

其中, 为随机误差项, 描述变量外的因素对模型的干扰;为样本回归函数的截距系数;为样本回归函数的斜率系数;下标t为年份, t=1991, 1992, 1993, …, 2015。

运用OLS对模型进行回归得到如下方程:

 

对于t检验, 均通过检验, 所以拒绝原假设, 不拒绝备择假设, 参数显著。F检验, F=422.5588> (1, 23) , 所以拒绝原假设, 不拒绝备择假设, 模型是显著的。=0.948379,方程的拟合优度较好。用怀特检验对模型进行异方差性检验, 得到的临界概率为0.000103,小于0.05, 接受原假设, 方程存在异方差性。同时利用自相关系数检验对方程进行自相关性检验, PAC的绝对值大于0.5, 方程存在一阶正自相关。

方程存在异方差性和自相关性, 使得方程估计数据不准确。由于模型存在一阶自相关性, 故采用科克伦-奥克特迭代法做广义差分的回归,得到调整后的模型:

 

经过调整以后, 方程拟合优度变大, 拟合效果更好。PAC中不存在超出虚线的部分, 说明自相关性已经消除, 不存在一阶自相关。显著性水平的概率是0.052528>0.05, 落入接受域, 原假设成立, 此时方程也不存在异方差性。

四、结论及政策建议

本文选取1991-2015年中国的房地产投资额和城镇化率进行建立计量模型分析, 得出当房地产投资额每增长1%, 城镇化率相应预计增长6.915119%,城镇化率从1991年的26.94%到2015年的56.1%, 20多年城镇化率增长了一倍多,房地产投资额的增加对城镇化率的影响也较为显著。由此可见, 为什么许多的地方政府都愿意大力发展房地产业来促进本地区城镇化的发展, 在城镇化过程中房地产业的发展直接或间接地带动了其他相关产业的发展, 从而带来城市就业岗位的增加和城市人口的增加。但仅仅依靠房地产投资来推动城镇化的发展会带来相关的问题, 尤其在三四线城市化率低的城市,过度的投资开发, 会带来大量的库存, 城镇化也没有得到相应的提高,反而带来了去库存的问题。地方政府在发展房地产业的时候也要注意当地的房地产业的消化能力, 不能只顾发展房地产业而忽视了人们的消费能力。对此, 针对我国当前房地产投资过热以及城镇化发展给出以下建议:

第一, 政府要适度控制房地产投资的过快增长, 抑制房价的飞速上涨。许多地方政府通过大力发展房地产业来达到增加税收和促进城镇化发展的目的, 这不可避免会使得房地产业过剩以及房价的不断增长, 而房地产业作为我国的支柱产业, 在经济发展中占据了举足轻重的地位, 房地产的发展和居民生活息息相关, 房价过快增长, 会超过人们的消费能力, 使人们被房子套住, 成为房奴, 在这样的情况下, 就抑制了其他的消费, 消费疲软会拖累经济发展。同时房价的过快上涨, 可能会导致大批的低收入者逃离, 也不利于城镇化的发展。在市场中, 政府的作用不可替代, 政府要扮好守夜人的角色,合理控制房地产投资的规模, 由投资大到投资精转变, 同时运用三大调控手段把房子价格控制在合理的区间内。

第二, 政府要不断完善土地的供给结构,保证保障性住房的建设用地, 加大保障房建设力度, 完善保障房的分配和管理,同时控制商品房土地供应, 从而调整房地产的供给结构, 真正满足迁移居民的住房需求和本地居民改善需求等的实现。

第三, 要不断完善二手房交易市场和住房租赁市场。由于新房的价格一般都比较高, 而二手房市场规模庞大, 而且价格等级各有不同, 迁移居民除了购买新房, 还可以通过购买价格较低的二手房和租赁房屋来解决迁移居民居住所问题, 比如政府可以简化公积金购买二手房和租房的手续和条件引导居民从有到租。在欧美许多发达国家, 许多城镇居民更多的是租房。通过活跃二手交易市场不仅可以缓解进城人口的住房问题, 还可以带动经济市场化的发展,并完善房地产的价格机制。

第四, 因城施策, 针对不同的城市实施差异化的房地产政策。中国的一线城市和许多的二线城市对于房子有着更多的需求, 一线城市比如北京、上海由于人口庞大, 房子甚至供不应求。而在许多的三四线城市, 由于过快的房地产的发展使得库存严重, 比如鄂尔多斯, 一个资源发展起来的城市,房地产的发展也被带动了起来, 然而资源的开发过度也使得人去楼空, 房子建设密集区俨然变成了一座“鬼城”。当前三四线城市的去库存压力比较明显, 在一线城市和许多的二线城市库存很小, 所以三四线城市要先把去库存作为拉动城市化发展的一条路径, 不能过度的增加房地产投资。一线城市和二线城市可以适度增加房地产投资, 增加住房, 满足进城居民的居住需求。

参考文献

[1]董黎明, 城市化与住房问题[J].国外城市规划.2001(3) .

[2]刘洪玉, 郑思齐, 沈悦.中国房地产市场中的“泡沫”与“过热”问题分析[J].建筑经济, 2003(2) .

[3]王洋.新型城镇化:风险与收益的博弈[J].金融市场研究, 2013 (2) .

[4]向为民, 李娇.城市化与房地产投资增长率的关系研究[J].重庆建筑大学学报, 2007 (1) .

[5]高晨红.城镇化背景下我国房地产投资波动研究[J].河北金融, 2003(11) .

[6]Feagin J.R,Parker R.Builing Ameican cities:The uban real estate game[M].Beard Books, 2002.

[7]Sajor,E.E.Globalization and the urban property boom in metrocebu,philippiness[J].Development and change, 2003 (4)

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