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老旧小区的物业服务创新研究

作者:完美论文网  来源:www.wmlunwen.com  发布时间:2020/6/19 8:36:23  

摘要:目前解决物业企业生存困难的重要方法就是物业服务,物业服务的质量不仅能够帮助物业行业转型,还能真正地实现物业服务业的健康,缓和业主和物业工作人员之间的关系,真正地让物业行业一直能够可持续的发展。

关键词:老旧小区; 物业服务; 创新;

随着改革开放的不断推进物业行业发展迅速。老旧小区成了国家和政府重点关注的对象。现在1990年前后建造的小区已经大部分被规划成了棚户区改造的范围。党中央国务院也非常重视老旧小区问题,也相继出台了一些有关的指导性文件。

一、目前我国老旧小区现状

(一)基础设施差

老旧小区都存在的问题首先就是基础设施老旧、一些管线规划不合理,下水道经常会出现堵塞的情况,下雨天小区还会出现淹水情况。有的老旧小区还没有相应的公共活动场所,还有的小区存在绿化不足等问题。现在人们的生活水平越来越好,老旧小区还有一定问题就是停车困难。因为在建设这些老旧小区的时候居民用车并不多,现在车越来越多,车辆停车会压缩小区的公共空间,还有的小区没有专属物业导致一些外来的车主也把小区当作免费的停车场,小区居民的生活被严重影响。

(二)老旧小区服务成本高、物业入驻管理难

现在老旧小区里面居住的一般都是老年人或者是一些租户,在老年人的思维里面对缴纳物业费这个事情根本就不认同,他们对物业的需求也不大。在没有物业管理的时候居民还可以随便使用这些小区里面的公共设施,所以居民不希望有物业。对于这些流动的租户来说,物业也不是他们的必要要求,加上租户本身也不愿意缴纳物业费,所以对物业入驻同样没有好感。

(三)缺乏统一管理、物业管理难度大

在老旧小区里面业主只顾及自己的利益,对房屋随意进行违规改建、私建停车场等,这些都给小区埋下了安全隐患,小区里面还经常出现毁坏公物、毁坏绿化等行为的发生,导致现在执法难度越来越大。

二、老旧小区现状存在的主要原因

(一)基础设施薄弱、维护难度大

因为这些老旧小区在设计和建设的时间比较早,技术也不成熟,再加上使用的时间比较久,严重缺乏维护和管理,所以经常会出现房屋漏雨和渗水的现象发生。现在大部分的老旧小区都是开放式和半开放式的小区,环境卫生和绿化差,车辆乱停乱放,加上监控设施不完善,经常让居民的财产受到威胁。

(二)住户繁杂、居民文明素养参差不齐

老旧小区的年代比较久、房价低,一般居住的人都是本地的老人或者是买方的新居民。另外,老旧小区的租金比较低,所以也成为流动务工人员的选择。通过调查发现老旧小区里面的居民缺乏缴纳物业管理费的意识,都不愿意主动缴纳费用。

(三)自治意识淡薄

老旧小区的居民对自己的居住环境都缺乏自我管理能力,不关心小区的公共环境,就算发现有人侵害小区的集体利益也不会进行制止,慢慢地破坏小区的现象就由个别变成普通,最终形成一个恶性循环,物业越来越难管理。

(四)水电基础设施陈旧

老旧小区里面的给排水设施和供电线路老化问题经常出现,给排水主要是因为房屋里面的黑铁管超出使用年限导致的,电路问题则是由线路老化和乱接乱搭引起的,经常会出现火灾隐患。

三、老旧小区物业管理特点

(一)与新建小区相比,老旧小区的特点比较明显

老旧小区一般的房龄都超过20年,设备和设施都比较落后,建筑结构不合理,大部分都没有电梯,还有一些老旧小区的房龄有50~60年,已经成为危房。还有大部分的老旧小区都在城市的中心,小区比较分散,还有一些是机关事业单位的福利住房,很多小区都有多个产权人。最后就是物业管理大部分都由事业单位的房屋管理或者是房管所进行管理。房屋功能配套设施不完善,管理方式上也比较单一。住在老旧小区里面的人大部分都是机关事业单位里面的职工,还有的房屋里面是租客较多,流动性非常大。

(二)与传统房屋管理相比,老旧小区物业管理差异较大

1.管理主体不同

传统的房屋管理工作一般都由房管所或者是机关后勤部门管理,所有的资金都是无偿服务。随着机关的改革和物业管理的改革,老旧小区的物业管理也走向市场化,很多大型专业化的物业管理公司开始收购这些老旧小区。

2.管理形式不同

传统的房屋管理比较分散,主要从管理的角度出发,大部分在管理的时候使用的都是命令的口吻,业主只有被动接受,没有选择的权利。老旧小区的管理更加的社会化和专业化,同时,还在管理的过程中运用一些经济法律手段,与业主之间形成了一个双向选择的权利。

3.管理内容不同

传统的房屋管理主要负责房屋维修和维护等,主要的工作就是减少安全隐患。现在的物业管理除了要负责房屋管理,还需要负责绿化、停车管理等,主要的目的是为了保障业主的利益,给业主提供更多的便利。

四、目前老旧小区物业服务跟不上的原因

(一)缺少一定的资金支持

老旧小区在建设的时候房地产开发相关的一些法律法规还不完善,加上政策出台时间问题和政府执行等因素导致有的缴纳了物业维修资金,有的小区没有缴纳,就算缴纳小区物业维修金也已经全部使用完毕,资金的缺少给物业管理服务带来非常多的困难,现在业主也不愿意在缴纳、政府也没有一定的支援。老旧小区里面的房屋建设和设备因时间问题都出现了破损环境,早已经不能满足人们的需求。

(二)房屋产权复杂

在老旧小区里面房屋产权一般比较复杂,例如,有的房屋产权是由很多单位共同进行开发,这些房屋有的产权属于单位、有的属于个人,还有的产权单位已经出现了解散、合并等问题,在小区里面也没有相应的业主委员会,这些都不能保证后续的物业管理费用和物业资金的缴纳。

(三)物业费低业主要求高

老旧小区的物业费相对来说比较低,随着人们经济生活的提高,小区的物业费还保留在原来的位置上,导致供需矛盾产生。还有现在小区业主对物业管理了解不足,对相关的物业服务合同和法规也不清楚,在业主心里物业公司就是万能的,只要出问题物业公司都能够解决。

(四)物业经营理念出现错位

老旧小区的物业问题对物业公司来说也具有一定的挑战性,现在大部分的物业公司面对这种物业费比较低的小区也不想涉足。业主的观点就是“物业公司服务不到位,就不交物业费”,物业公司的观点就是“业主不叫服务费就没办法提高物业服务”,这样的循环就变成了一个死循环,一直下去就会让物业走向死亡的道路。

五、提高老旧小区的物业服务质量的策略

老旧小区的物业服务之路:很多老旧小区随着原产权单位改制、重组、破产,小区基本属于无人管理的状态。属地主管部门牵头,业主自治,聘请专业的分包公司从事专业服务,已经形成一种模式。在此模式的基础上,如何将原来的恶性循环,合理有效的向着良性机制运行,是所有物业企业或是专业公司需要考虑的问题。对老旧小区尽快建立健全相关的管理制度,以便于更好地公开透明服务全过程。

(一)创新管理模式

在管理老旧小区的时候需要根据实际情况来创新一些管理方式。首先,已经实施的市场化服务的老旧小区,可以通过街道物业办管理的方式加强对物业公司的监督,没有业主委员会的小区可以在物业合同快要到期的时候成立相应的业主委员会,在通过业主委员会来和物业管理公司进行交涉,给以后的物业工作打下良好的基础。其次,对一些比较完善的小区进行专业物业管理模式,通过小区广告费和停车管理费用等收入维持物业管理的开销,这样就可以帮助居民减少费用支出,让更多的居民对物业管理得到认可。对一些经济条件一般、小区封闭比较差的小区,需要物业办帮助物业管理公司收取一些管理费,这样就可以维护居民的基本生活环境。对于一些房屋比较复杂的小区,可以把房改房的人和回迁房的人都当成业主,然后从业主里面选出相应的代表和物业管理公司进行洽谈,对于一些不能引入物业管理的小区,就可以纳入政府城市管理中,通过城市的治安巡逻和保洁人员来保障居民的基本生活要求,还可以聘用一些志愿者和低保户加入小区的服务中,这样不仅能够解决一些贫困居民的就业问题,还能提高小区的保护。

(二)根据法律规定筹备物业维修资金

在《住宅专项维修资金管理办法》文件里面提道:业主分户账面里面的住宅专项维修资金余额如果少于30%,就需要及时进行续交。小区里面没有业主大会,物业费具体的续交方法需要由政府建设主管部门来进行制定。同时,政府部门还需要根据文件明确不交物业费和不及时交物业费需要承担的责任,例如,不交物业费的人会被拉近老赖名单中,以后禁止房屋买卖和抵押等。

(三)政府和企业的正确引导和宣传

目前物业费低、业主要求高已经成为一种现实矛盾。我国可以利用媒体宣传等方式对物业管理进行宣传,并且在宣传的时候提到物业和业主之间的关系是平等的关系。政府和媒体需要正确地进行引导,让居民对物业有一种正确的认识,这样就会减少很多误会发生。在制定物业标准和服务标准的时候都需要根据法律规定进行制定,真正的解决矛盾,促进和谐社区建设和物业管理的健康发展。

一个安全和谐的小区环境能够有效地改变整个小区的人际关系,不仅如此还能维护社会的安定。每个居民都希望自己生活的小区达到自己的期望,在小区里面获得更多的满足感。在推行老旧小区物业管理的时候一定要通过宣传引导和积极改造的方式进行,既要让小区居民看到改变的效果,又要减少矛盾发生。为了更好地获得小区居民的支持还可以通过发放《致广发业主的一封信》的方式让居民了解实际情况,对于不了解情况的居民还需要深入居民家中了解,尽可能地让居民有一定的认同感,真正的完成任务。

(四)把物业管理融入物业服务中

我国从出台《物权法》之后明确规定物业服务不是物业管理,所以一定要把物业管理融入物业服务中,这不仅仅是法律的规定,更是物业行业的定位。当物业管理和业主发生矛盾的时候,物业公司一定要从自身找原因,并拿出解决问题的方案,让业主感受到服务的价值,真正地让业主心理平衡,对物业服务认可。物业管理人员还需要放下自己管理者的姿态,真正的给业主服务。

六、关于老旧小区物业服务管理的思考

(一)制定标准,形成行业规范化

随着政策的不断深化,物业服务企业的资质渐渐被取消,物业服务企业资质取消并不代表标准取消,这种开放性的机制需要更加加强监管力度,相关部门还需要研究出符合现在情况的物业服务行业标准规范,这样才能更好地推动行业自律,加强管理。

(二)整合资源,形成规模效应

老旧小区的产权比较多元,同时比较分散,老旧小区的物业相对来说模拟也比较小只能承担小区里面的物业管理,不能进行资源分享等,这样就会造成资源浪费现象的发生。老旧小区的物业公司在工作的时候还会通过扩大规模整合资源的提高经营效益,降低管理成本。形成规模经济的方式不仅能够给老旧小区的物业公司提供更多的帮助,还能够增加整个行业的水平,帮助物业公司提升自己。

(三)通过加强培训的方式提高团队的专业化

现在物业管理涉及很多方面的内容,这就要求物业管理的工作人员需要有专业的水平来进行工作。在老旧小区的物业里面全面的系统培训是必须要做的事情。因为现在老旧小区的工作人员在工作上还没有达到要求,所以要在工作的时候定期地对工作人员进行培训,只有提高物业人员的服务意识才能更好地提高物业的竞争力。

(四)通过科学技术手段发展智慧物业

现在的时代是一个互联网的时代,科技的快速发展也可以应用在物业管理中,物业管理可以通过互联网技术实现现代化管理,建立相应的物业服务平台,这样就可以帮助物业对老旧小区实行管理,提高反应的速度和服务的质量。

(五)拓展物业服务的范围

现在大部分的物业服务都是手工来完成的,近几年随着人工和材料成本的不断上升,物业服务的成本在不断地提高,但是物业费却没有改变,虽然物业费一直在倡导要不断地上调,但一直都没有实现,很多物业的应力能力慢慢下降,增加了物业运营的困难,让更多物业面临挑战。要想解决这个问题首先可以呼吁政府提供一些和物业有关的相关政策,除此之外,还可以通过一些途径拓宽物业经营的范围,让所有的企业能够有自救的办法。物业企业还需要认真做好物业基础服务。随着人们生活水平的不断提高,很多业主对物业需求也不断提高,物业除了基本服务之外还可以增加一些居民日常生活的便捷服务,给业主提供更多个性化的服务,让业主感受到物业服务的便捷和舒适,与此同时,还可以增加一些物业的收入和利润。

(六)物业服务中增加一些科技力量

物业服务在进行工作的时候可以增加一些现代化的设备,还有的服务可以用机器代替手工的方法进行工作,例如,可以在小区里面安装一些先进的设备和设施进行自动控制,在车辆识别上也可以使用科技的帮助,这样物业人员在进行工作的时候通过控制室就可以完成管理,还可以使用刷卡的方式来设置门禁,用科技化的技术代替人工服务,这样就可以减少工作人员的成本,在设备维修的时候可以多使用一些环保材料,在垃圾分类和垃圾处理上可以使用无污染技术。通过实践发现在物业服务中加入一些科技技术不仅可以节约更多的人工成本,还能提高工作效率和工作质量,还能从侧面保护环境,对物业的可持续发展有非常重要的帮助。在管理小区人员的时候也可以进行现代化的管理,有利于可以通过物业管理信息系统对小区居民的信息进行登记,这样就可以减少外来人员进入小区的情况发生,减少意外事故的出现。

七、结语

综上所述,目前解决物业企业生存困难的重要方法就是物业服务,物业服务的质量不仅能够帮助物业行业转型,还能真正地实现物业服务业的健康,缓和业主和物业工作人员之间的关系,真正地让物业行业一直能够可持续的发展。

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