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摘要:数字化在房地产领域的延伸，开启了房地产业的新发展模式，同时也对住房领域的监管、决策提出了更高的要求。为了准确厘清杭州市住房需求、满足杭州市居民“住有所居”的美好愿望，本研究创新性地提出，让人口学特征、家庭情况、社会关系等方面的数据与房管自有数据形成联动，构建房管系统的家庭库。房管家庭库的成功构建，标志着房管数据脱离“数据孤岛”，形成具有广泛性、综合性的“人—房关系网”。房管家庭库的进一步应用，有助于摸清房地产市场需求底数，有助于决策者掌握更具精准性、层次化的系统性房地产数据，从而推动住房领域供需平衡研究的落实与发展。

关键词: 房管数据  数字化改革  供需平衡  人房匹配

一、房管家庭库研究背景与意义

(一)研究背景

1.疫情冲击房地产市场，但无法改变房地产的居住属性。

近年来，新冠肺炎疫情对我国经济发展和社会生活产生了一定的影响，也对房地产市场造成了一定的冲击。然而纵观我国近二十年的发展，尽管诸如“非典” “金融危机”等重大事件对房地产市场产生了一定的影响，但并未改变我国房地产业逐渐走向成熟的整体趋势。这表明，“新冠疫情”这样的外部冲击事件虽然会对房地产市场造成一定的冲击，但不会改变其长期发展方向和周期性变化的基本特征。因此，为了有效化解房地产市场在后疫情时代的波动，应当在维持稳健性政策调控的过程中，不断深化制度改革，贯彻落实“房住不炒”精神，防止房地产过度金融化，引导房地产回归居住属性。

2.住房需求研究应当结合城市实际发展情况。

过去已有不少研究者在住房领域展开了供需平衡研究。从抑制房价上涨的角度出发，张永岳(2008)提出，住房供需平衡是关键因素。张新生(2013)从供需两端出发，讨论了制度、政策、金融和信息供给等角度的制约因素。任凯(2020)基于消费者购买力对房地产市场进行了供需平衡分析。吴巍等(2021)通过分析长江中游城市群住宅市场的供需平衡，对房地产健康度展开了研究。但整体来看，房地产供需平衡理论始终未形成完整、统一的体系，其核心原因就在于各地实际发展情况不同，需求底数很难摸清。

对于杭州市而言，需求端底数不清的具体原因有以下几点：第一，人房数据尚未形成关联。杭州市的限购条件设置以家庭为基本单位，因此在需求测算时应当着眼于家庭户的需求。但回顾现有的研究发现，住房需求测算主要以人为切入点，忽略了实际的婚姻状况、家庭状况等信息。同一家庭户的需求重复测算，必然会导致测算需求大于实际需求。第二，杭州市人口处于持续变动状态。杭州市作为极具人口虹吸能力的城市，其常住人口、户籍人口始终处于变化之中，而相对地，房地产全生命周期则是一个漫长的过程。简单通过静态的方法进行需求测算，容易造成房地产供需时空错配。第三，房地产政策不断精准细化。近年来，房地产政策朝着更加精准、细化的方向发展，因此对房地产需求测算提出了更高的要求。例如，非杭户籍居民可以通过缴纳社保获得购房资格，萧山区、余杭区等按镇街部分放开限购，这就意味着简单从常住人口、户籍人口等角度进行需求测算远远不足以满足现有的研究要求。第四，自然人在生命周期的不同阶段会产生不同的住房需求。对于新市民、新青年而言，受限于政策、收入水平等条件，其居住需求以租赁为主；对于新婚家庭，其购房需求非常旺盛；对于多孩家庭，其购买二套房或置换的意愿会变得很强烈。自然人与房地产的紧密联系，才是住房需求测算的深层要求。第五，家庭状况差异会导致购房需求差异。家庭条件、家庭常住地、家庭工作地等情况的差异，会在购房户型、区域等方面反映出来。因此，只有结合城市实际发展状况，住房需求测算结果才能准确有效。

3.数字化是住房领域精准治理的可行工具。

大数据、互联网等技术在政府治理中的应用日趋广泛。面对突如其来的新冠肺炎疫情，数字化展现其自身的精准优势，这也为数字化治理在住房领域的渗透提供了借鉴。崔霁、李晓玲(2020)提出，数字化转型既是房企的选择，也是政府治理的选择。房地产档案管理中的数字化应用，已在全国范围内(深圳、南京、哈尔滨、天津等)成为主流方式。为此，上海市住房和城乡建设管理委员会档案管理中心在实际应用中总结经验：只有加强数字化转型能力建设、明确发展路径，才能从容应对房地产行业数字化转型的需求。采用数字化的手段能够将杭州市户籍、婚姻、生育、社保等数据进行关联，避免“数据孤岛”，实现数据交互，为推动住房领域的精准治理提供有力的工具。

(二)研究意义

1.摸清房地产市场需求底数，细化购房需求层次。

房管家庭库通过个人信息匹配，关联婚姻、生育、社保等数据，准确计算宏观需求，实现杭州市房地产需求的整体把握。同时，结合收入、学历等其他个人特征因素及摇号情况、租房情况等房管数据，能够对购房需求进行细分。面对房地产市场发展的不同阶段，决策端能够通过不同的标签进行更深层次的研究，制定更具有针对性的有效政策，体现出住房领域治理的严谨性和精准性。

2.房管家庭库是推动供需平衡研究的数据基础。

房管家庭库构建的根本目的是通过对需求的细化，最终推动房地产市场长期的动态平衡研究。目前，杭州市房地产市场供给端稳定，需求端则是研究的重点内容，而房管家庭库的构建是需求端的数据基础。以此为基础，供需平衡的研究才能够进一步展开。供需平衡研究的推动，能够防止房地产领域的资源浪费，也能够保障杭州市居民“住有所居” “住有安居”的美好理想。

3.跟踪居民全生命周期住房问题。

住房是最重要的民生问题之一，因此，将自然人全生命周期与住房全生命周期紧密结合是至关重要的。个人数据与房产数据的结合，能够跟踪家庭全生命周期在住房领域的需求变动。通过一定的技术手段，可预测家庭住房领域的需求变化，相应地改变家庭的标签，从而实现对杭州市居民全生命周期的住房保障。

二、房管家庭库的构建

(一)构建思路

通过跟踪杭州人口的户籍登记、流动人口登记、婚姻登记、生育登记等数据，结合购房摇号登记、交易网签备案、产权登记、公租房申请、社保登记等业务数据，以及各类以家庭为单位的业务信息，购房主体的家庭进行信息梳理和分析，构建房管家庭库，并完善房管家庭的年龄、户籍、婚姻、人才等属性结构，进行房管家庭现有住房情况的分析以及潜在需求的分析。

(二)房管家庭库基本内容

第一，自然人。

已购房、未购房的自然人，包括杭州常住人口、流动人口、就业人口以及办理房产相关业务的非登记人口。

第二，房管家庭。

具体分四类：一是已婚家庭，即一对夫妇及其若干个未成年子女；二是未婚单身，即一个成年的未婚个体；三是离异单身，即一个离异成年人，或是一个离异的成年人及其若干个未成年子女；四是丧偶，即一个丧偶的成年人，或是一个丧偶的成年人及其若干个未成年子女。房管家庭属于核心家庭概念、购房资格概念里的家庭。

第三，大家庭。

指两个房管家庭间存在直系亲属关系，多代关系形成了大家庭。

第四，户籍家庭。

同一户口本上的人员组成的家庭。

(三)数据来源

房管家庭库的数据来源为户籍人口和流动人口信息、婚姻登记信息、出生登记信息、中小学入学审批信息、社保缴纳信息，以及房管部门的购房摇号报名登记信息、存量房网签备案信息、商品房网签备案信息、保障房资格审查信息、产权登记信息、租赁备案(公租房)信息，等等。

三、房管家庭库的验证

为了验证房管家庭数据的质量，将房管家庭数据的部分指标与统计局公布的《统计年鉴》或统计公报的对应指标进行比较分析。由于统计局公布的数据大多为年末数据，而刚组建好的房管家庭库中的数据为当前实时数据，在实际验证中，通过平均增长率①的方法对统计局公布的部分指标进行推算。

(一)人口指标的验证

第一，常住人口总量。

房管家庭库中的常住人口计算规则为：常住人口数量等于户籍人口与登记满6个月的流动人口数量之和。但由于缺少部分字段，无法剔除户口为杭州、常住地为其他城市的人口，因此与统计局数据相比，其值可能会偏大。但从房管家庭库的构建目的出发，杭州市户口的非常住人口可以通过缴纳社保购买新房或直接购买二手房，因此此类人群可以视作“房管人口”统计在内。房管家庭库中杭州市常住人口与根据统计公报2021年杭州市常住人口总量推算的节点数据对比，差异比在10%左右。

第二，人口性别与比例。

房管家庭库中常住人口性别与根据统计公报2021年杭州市常住人口总量推算的节点数据对比，男性女性人口绝对值差异比在10%左右，男性女性占比差异比在1%左右，男女性别比差异比在2%左右。

第三，城镇化水平。

房管家庭库中城镇常住人口的计算规则为：城镇常住人口等于户籍属性为城镇户的户籍人口与登记满6个月、暂住地为非桐庐、建德、淳安的流动人口之和。与常住人口类似，由于无法剔除户籍为杭州、常住地为其他城市的户籍人口，城镇常住人口数据会比统计数据大。在城镇常住人口、常住人口均偏大的情况下，城镇化率数据会偏小。根据统计公报2021年杭州市城镇常住人口总量和城镇化率推算的节点数据与房管家庭库数据对比，城镇常住人口绝对值差异比在7%左右，城镇化率差异比在3%左右。

根据以上分析，房管家庭库的各项指标与统计数据的推算值之间差距不大，表明房管家庭库各项人口数据较为准确。根据计算，各项指标最大差异比为12%，最小差异比为1%，平均差异率为2.5%。

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